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Île Maurice : les conventions fiscales ont-elles un impact sur l’IFI ?

Conventions fiscales et IFI à l’île Maurice

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) dépend du montant de votre patrimoine immobilier en France et à l’étranger. Mais est-il applicable dans le cadre d’une convention fiscale internationale ? Si l’île Maurice est réputée pour ses plages paradisiaques, elle est aussi devenue une place financière très intéressante grâce à sa fiscalité douce, en particulier pour les investisseurs immobiliers.

L’IFI, qu’est-ce que c’est ?

Le 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière remplace l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

Le patrimoine imposable

Tout résident fiscal français est soumis à l’IFI lorsque la valeur nette imposable de son patrimoine immobilier est supérieure à 1,3 million € au 1er janvier 2020.

La déclaration prend en compte tous les biens et droits immobiliers détenus par toutes les personnes composant le foyer fiscal (personne seule ou vivant en couple), que ce soit en France ou à l’étranger. En particulier, on retrouve parmi ces biens les immeubles bâtis et non bâtis, en cours de construction et même les immeubles classés monuments historiques.

L’IFI est à déclarer en même temps que les revenus mais via un formulaire annexe, sur papier ou en ligne. C’est à partir de cette déclaration que le montant de l’impôt à payer sera calculé par l’administration. Vous recevrez alors, comme pour l’impôt sur le revenu, un avis d’imposition relatant du montant à vous acquitter.

Calcul de l’IFI

Comme nous venons de le voir, l’impôt sur la fortune immobilière est calculé à partir de la valeur nette imposable du patrimoine immobilier. Cette valeur tient compte des déductions déjà faites de certaines exonérations et des dettes existantes, si tant est qu’elles soient justifiées. Vous pouvez par exemple déduire 75% des dons versés à des organismes d’intérêt général en France ou en Europe, plafonnés à 50.000€. Bien sûr, ces dons ne doivent pas se cumuler avec ceux déjà déduits de votre impôt sur le revenu. Vous pourrez trouver les listes complètes d’exonérations et de dettes déductibles sur le site du gouvernement.

Par contre, ne sont pas déductibles de cet impôt toutes les taxes à la charge de l’occupant comme la taxe d’habitation ainsi que la part d’impôt correspondant aux revenus des biens immobiliers, c’est-à-dire les revenus fonciers. Après ces réductions d’impôts, il faut savoir que l’impôt sur la fortune immobilière sera plafonné.

Le barème de calcul est dégressif et très similaire à celui utilisé pour l’ancien ISF. Toutefois, bien que le seuil d’imposition commence à 1,3 million €, le calcul commence lui à 800.000€. En dessous, le taux appliqué est nul. Une décote est appliquée pour les patrimoines nets compris entre 1,3 et 1,4 million €. Prenez en compte que vous avez droit à un abattement fiscal de 30% sur une résidence principale uniquement. Vous avez la possibilité de vous faire une idée du montant de votre impôt sur la fortune immobilière grâce au simulateur du ministère.

Patrimoine à l’étranger

Le principe général

La théorie voudrait que tout personne physique rattachée à un foyer fiscal en France soit soumise à l’obligation fiscale illimitée, et ce, quelle que soit sa nationalité. Cela laisse supposer que tous ses biens immobiliers en France ou à l’étranger soient concernés par l’IFI.

Dans le cas où vous êtes rattachés fiscalement à la France et possédez des biens immobiliers à l’étranger qui sont imposables en France et dans le pays concerné à une taxe semblable à l’IFI, vous pouvez éviter la double imposition en imputant l’impôt à l’étranger. Cependant, cette démarche n’est possible que si le bien a effectivement été pris en compte dans le calcul de l’IFI français et le montant est alors plafonné à la valeur correspondant aux seuls biens présents à l’étranger.

Mais qu’en est-il alors des conventions fiscales internationales ? Ont-elles un impact sur l’IFI ? Il semblerait que l’Administration ait apporté un premier élément de réponse, expliquant que certaines conventions fiscales s’appliquent bel et bien à l’IFI, lui faisant ainsi barrage, mais que chaque situation a besoin d’être étudiée au cas par cas. Pas le choix, donc : pour connaître la position de la convention par rapport à l’IFI, le mieux est encore de l’étudier en détail.

Le cas de l’île Maurice

La convention fiscale franco-mauricienne a été signée initialement en 1981 et modifiée en 2011. Afin de connaître le sort de l’IFI sur des biens immobiliers investis à l’île Maurice, trois articles sont à retenir.

  • Article 6 – Revenus immobiliers : « les revenus qu’un résident français tire de biens immobiliers situés à l’île Maurice sont imposables à l’île Maurice »

Cet article évite la double imposition : les résidents rattachés fiscalement à la France ne seront imposés qu’à l’île Maurice en ce qui concerne les revenus issus de la location de leur bien, acquis sur l’île. Ainsi, ces propriétaires paieront l’impôt sur le revenu locatif propre à l’île Maurice, c’est-à-dire au taux de 15% au lieu de 45% en France.

  • Article 13 – Gains en capital : « Les gains qu’un résident français tire de l’aliénation des biens immobiliers visés à l’article 6 et situés à Maurice sont imposables à Maurice ».

Cet article stipule que la plus-value engendrées par la revente d’un bien immobilier à l’île Maurice sera imposable au taux mauricien, c’est-à-dire 0%.

  • Article 23 – Fortune : « La fortune constituée par des biens immobiliers visés à l’article 6, que possède un résident français et qui sont situés à Maurice, est imposable à Maurice ».

Cet article précise clairement que les biens immobiliers possédés à l’île Maurice par des résidents français composent une fortune fiscalement rattachée à l’île et non à la France, de sorte que l’IFI français ne sera pas applicable à ces biens. Or l’île Maurice n’applique aucun impôt sur la fortune immobilière, les résidents fiscaux français ne seront donc soumis à aucune taxe concernant leur patrimoine mauricien.

La convention fait ainsi échos au Ministre de l’économie et des finances qui avait proclamé en 2018 que l’IFI rentrait dans le champ d’action de la convention seulement si cette dernière englobait l’impôt sur la fortune et les impôts futurs de nature identique et analogue. Or, c’est bien le cas de l’île Maurice.

Vous l’aurez compris, investir dans l’immobilier à l’île Maurice est une aubaine fiscale. Les conventions avec la France en font une place financière de choix grâce à l’imputation de l’Impôt sur la Fortune Immobilière à l’île, qui est en fait inexistant.

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